Les règles à respecter pour reprendre un bien locatif
Eclairage sur les règles en vigueur
La loi offre à un propriétaire 3 possibilités pour reprendre un logement mis en location :
- S’opposer à une reconduction tacite du bail, à l’occasion d’une de ses arrivées à échéance, s’il souhaite récupérer son bien pour en faire sa résidence principale ou y loger un de ses proches. Le proche peut être un conjoint, un partenaire de Pacs, un concubin depuis au moins un an, un de leurs ascendants ( parents, grands-parents, arrière-grands-parents…) ou descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants…) ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
- Mettre fin au bail s’il souhaite vendre le logement libre de toute occupation.
- Rompre le contrat de location pour un « motif légitime et sérieux ». Il s’agit du cas où le locataire n’a pas respecté une de ses obligations : non-paiement de loyers, retards de paiement répétés ou encore troubles du voisinage.
Un préavis à respecter
Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis pour s’opposer au renouvellement tacite du bail en cours. Il doit adresser un courrier recommandé avec avis de réception ou faire délivrer ce courrier par voie d’huissier, au moins 3 ou 6 mois avant la date de renouvellement du contrat. S’il s’agit d’une location nue ou vide, le locataire doit recevoir le courrier au moins 6 mois avant la date de reconduction tacite du bail. Si le bien est loué en meublé, le préavis est de 3 mois. Le locataire a jusqu’au terme du bail pour quitter le logement.
Attention, le propriétaire ne peut pas se contenter de précise la raison de sa résiliation dans son courrier. Selon les cas, cette lettre doit aussi contenir certaines mentions obligatoires. Ainsi, s’il s’agit de reprendre le bien pour le vendre, le courrier doit faire une proposition d’achat du logement au locataire. Le bailleur doit indiquer et respecter, le prix de au locataire qui, s’il accepte cette proposition, est prioritaire sur tout autre candidat acquéreur. La lettre donnant congé pour vendre doit également reproduire intégralement et sans modification le contenu des alinéas 1 à 5 du paragraphe II, de l’article 15 de la loi du 7 juillet 1989.
Le bailleur résiliant le bail pour vente ou pour y loger un proche doit joindre à son courrier une notice d’information rappelant les obligations du loueur ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Son contenu est précisé en annexe d’un arrêté du 13 décembre 2017.
Des Locataires protégés
A noter qu’un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieurs à un plafond réglementé *bénéficie d’une protection particulière. Il en va de même d’un locataire ayant à charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les ressources du foyer ne dépassent pas le plafond réglementaire. Le bailleur peut alors donner congé à de tels occupants uniquement s’il propose une solution de relogement correspondant à leurs besoins et possibilités financières. Toutefois, cette mesure ne s’applique pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources.
*Plafonds des ressources 2020 à respecter pour donner congé en 2022 :
| Composition du foyer | Paris et villes limitrophes | Villes d’Ile de France (hors Paris et villes limitrophes | Autres régions |
| 1 personne seule | 24 316€ | 24 316€ | 21 139€ |
